Forside

Generelt om husleie

De aller fleste av oss vil på et eller annet tidspunkt komme i en situasjon hvor man enten leier eller leier bort bolig. Desverre kommer også veldig mange av oss opp i problemstillinger vi gjerne skulle ha vært foruten i forbindelse med dette. Det kan være at leietager ikke betaler, at leietager ødelegger ting i boligen, eventuelt at leietager holder ville fester og at politiet ofte må komme på besøk. Men det kan også være at utleier ikke følger opp reperasjoner som denne har lovet, at utleier forsøker å si opp kontrakten uten å ha lovlig adgang til det, osv. I det heletatt er det kun fantasien som setter grenser.

Reglene ved utleie er mange, og det kan være ganske vankelig å få fullstendig oversikt. Denne bloggen går gjennom de vanligste problemstillingene ved utleie av bolig, og søker å løse opp de fleste missforståelser som foreligger. Bruk menyen til høyre for å finne akkurat det tema som er aktuelt for deg.

Bloggen er fortsatt under oppbygning, så på nåværende tidspunkt er ikke alle tema fullt ut listet opp, ei heller helt ferdige. Men det kommer!

Andre blogger med informasjon om juridiske tema:

- Tvangssalg
- Arveregler
- Gjeldsordning
- Fri rettshjelp
- Separasjon

Depositum

Etter husleieloven § 3-5 kan det avtales at det skal opprettes et depositum. Dette for å sikre at utleier ikke står igjen med ubetalte regninger når leietageren flytter. Depositumet er ment å dekke kostnader til skyldig leie, skader på husrommet, utgifter til fravikelse (utkastelse) og andre krav som oppstår på bakgrunn av leieforholdet.


Etter loven foreligger det en maksimalgrense for depositum på 6 måneders leie. Dog kan man avtale å øke depositumet dersom leien øker i løpet av leieperioden.


En depositumskonto må åpnes i en finansinstitusjon, herunder en bank. Kontoen må være rentebærende, og leier kan kreve utbetalt rentene underveis. Rentene inngår med andre ord ikke som en del av depositumet.


De aller fleste banker krever at både utleier og leier møter i banken for å undertegne papirer ved opprettelsen av depositumskontoen. Dog har noen banker avtale med store utleiefirma, hvilket ikke nødvendiggjør at begge parter møter.


Dersom partene ønsker å få utbetalt deler eller hele depositumet må det foreligge den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom. Krever leieren utbetaling av depositum ut over opptjente renter, skal banken varsle utleieren skriftlig om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til leieren hvis utleieren ikke innen én måned etter at varselet ble mottatt, fremmer krav etter bestemmelsene i § 3-5 (4) eller dokumenterer å ha reist søksmål.


Utover dette kan man kreve å få utbetalt depositumet dersom: partene skriftlig har avtalt at leien skal godskrives annen konto i den samme finansinstitusjonen og utleieren har dokumentert tidspunktet for når betalingsplikten inntrådte og opphørte.


Utover dette foreligger ingen annen mulighet for å få utbetalt depositumet.


Rent praktisk vil problemer omkring depositum måtte løses ved at enten partene blir enige og skriver dette ned, eller ved at en av partene går til domstolen med krav om å få utbetalt depositumet.

Oppsigelse

Adgang til å si opp leieavtalen

Tidsubestemte leieavtaler kan sies opp dersom ikke annet er avtalt, jf husleieloven § 9-4. En avtale er tidsubestemt dersom det ikke er fastsatt noe tidspunkt for når den opphører, se § 9-2 i husleieloven. Tidsbestemte leieavtaler kan sies opp kun dersom dette er avtalt (med andre ord omvendt enn for tidsubestemte avtaler), jf husleieloven § 9-2. Nederst på siden ligger det en link til eksempel på tekst til oppsigelse som fyller lovens krav.

Oppsigelsesfrist

Oppsigelsesfristen er tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned, jf husleieloven § 9-6. For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, er fristen en måned, jf husleieloven § 9-6. Det samme gjelder for selvstendig leie av garasje eller bod. Disse bestemmelsene kan ikke fravikes til fordel for utleier.

Formkrav når utleier sier opp

For at en oppsigelse skal være gyldig er det flere vilkår som må være oppfylt. Vilkårene for en oppsigelse finnes i husleieloven § 9-7. For det første må den være skriftlig. Utover dette må den også:

  • Begrunne hvorfor kontrakten sies opp,
  • Opplyse leietageren at denne har rett til å protestere mot oppsigelsen innen én måned etter at oppsigelsen er mottat,
  • Opplyse at dersom leietager ikke protesterer innen fristen mister denne retten til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven,
  • og at utleieren kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 (3)bokstav c.

Dersom oppsigelsen ikke fyller disse vilkårene er den ugyldig. Selvom den er ugyldig kan den dog fortsatt godtas, men leietager plikter ikke å gjøre dette. Dersom leietager i stedet protesterer skriftlig etter husleieloven § 9-8 må utleier reise søksmål innen tre måneder for at oppsigelsen skal falle bort. Hva som kan sies å være gyldige begrunnelser er omhandlet her.

Formkrav når leietager sier opp

For leietagers oppsigelse foreligger derimot ingen krav. Leietager kan si opp så vel muntlig som skriftlig, og det foreligger ingen krav til begrunnelse.

Last ned / Download

Her ser du et eksempel på en oppsigelse, den fyller lovens vilkår, og det er bare å kopiere teksten rett inn på word eller lignede tekstbehandlingsprogram. Husk å fylle ut punktene som står i parentes.

Eksempel på oppsigelse

(Leietager)
(Leietagers adresse)
(Leietagers postnummer)

(Dato)

Oppsigelse av leiekontakt

Viser til kontrakt av (dato på leiekontrakten). Ettersom (Her setter du inn begrunnelsen for oppsigelsen), sier jeg herved opp leiekontrakten. Du må dermed flytte ut innen (dato for å flytte ut).

Etter husleieloven § 9-8 har De rett til å protestere skriftlig på oppsigelsen innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Dersom De ikke protesterer innen fristen faller Deres rett til å påberope at oppsigelsen ikke oppfyller lovens vilkår bort, og det kan begjæres tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 (3) bokstav c dersom De ikke flytter ut innen fastsatt tid.
Vennlig hilsen

(Utleiers navn)

Gyldige grunner for oppsigelse

Først og fremst må det være adgang til å si opp leieavtalen. Se her, under punktet ”adgang til å si opp leiekontrakten”, for å se om din leiekontrakt kan sies opp.

Etter kravene i husleieloven § 9-7 må en oppsigelse alltid begrunnes. Dette er dog bare er krav om at begrunnelsen må stå i oppsigelsen. Hva som derimot er en gyldig grunn varierer ettersom hva for leieforhold det dreier seg om. I husleieloven § 9-5 foreligger det regler om hvilke begrunnelser som er gyldige.

Dersom det er tale om utleie av et lokale (i motsetning til utleie av bolig) foreligger det ikke noen krav til hvilke begrunnelser som er gyldige. Merk dog at det må foreligge en begrunnelse, og at denne må skrives i oppsigelsen.

Det samme gjelder utleie av bolig dersom boligen er et enkelt beboelsesrom og leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Dette vil typisk være når leieren bare disponerer ett rom, og eventuelt har tilgang til gang eller lignende. Det er ikke et enkelt beboelsesrom dersom leieren disponerer kjøkken, stue eller andre rom i tillegg. Vedkommende må også ha tilgang til annens bolig, og dette må være kontraktsfestet. Typisk vil dette være dersom leieren har tilgang til utleiers kjøkken, stue eller lignende.

Utover lokaler og enkle beboelsesrom må det foreligge en gyldig begrunnelse. Dette gjelder de aller fleste utleietilfeller. Husleieloven § 9-5 viser til fire forskjellige grunner som er gyldige:

a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden
b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes
c) leieren har misligholdt leieavtalen
d) det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen

Ved misslighold av leiekontrakten kan nevnes dersom vedkommende ikke følger ordensreglement, ikke betaler i tide eller lignende. Når det gjelder ”annen saklig grunn” er dette en samlebetegnelse på de grunner som ikke er oppstilt i bokstavene a-c. Hva som kan benyttes etter dette alternativet kan være så mangt, men kravene til at begrunnelsen må være saklig står sterkt. Leietager skal ha et visst vern mot usaklig oppsigelse, så grunnen må være av en viss betydning.

Utkastelse / Fravikelse

Innledning

Den rettslige betegnelsen på en utkastelse er fravikelse. I det følgende vil begge betegnelsene benyttes. Ved utkastelse, hvilket alltid må foregå gjennom offentlig myndighet, blir personen og de ting denne har i huset/leiligheten fjernet. Med offentlig myndighet menes her namsmyndigheten, hvilket er namsmannen eller domstolen. De fleste steder er det lensmannen eller eventuelt politistasjonssjefen som er namsmann, dog i de større byene er det namsfogden som er namsmann. Domstolens rolle er å fastsette at en person skal kastes ut i visse tilfeller, samt å vurdere klager. De fleste saker foregår dog uten at domstolen kommer med i saken.

Namsmyndighetene har adgang til å få bistand fra politiet dersom det er nødvendig.

Reglene rundt fravikelser er hjemlet i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13, hvilket er preseptorisk. Med preseptorisk menes at det er den som gjelder uansett hva partene skulle ha avtalt på forhånd. Det er med dette utgangspunkt man sier at eneste måte å kaste ut noen lovlig på er via namsmyndighetene. Faktisk er det slik at det å gjøre det på egenhånd kalles ulovlig selvtekt, og som i ytterste konsekvens kan være straffbart.

Sak om utkastelse starter ved at man sender en såkalt ”begjæring om fravikelse” til namsmyndigheten.

Det finnes forskjellige grunnlag som kan hjemle en utkastelse, eller med andre ord: det er kun de grunner som er listet opp i loven som kan gjøre det aktuelt å få noen fraveket. De vanligste grunnene er:

- Ubetalt husleie
- Tidsbestemt leiekontrakt som har løpt ut
- Oppsigelse
- Kjennelse fra retten om at vedkommende skal kastes ut

Namsmyndighetene har en lovfestet veiledningsplikt, hvilket tilsier at man bør kontakte namsmyndighetene dersom man ønsker å kaste ut noen, for å få hjelp til dette der. Hvem som er namsmyndighet i ditt distrikt finner du her.

Særlig ved utkastelser når det er på bakgrunn av missligholdt (ubetalt) husleie

Det er avgjørende at leiekontrakten inneholder en egen klausul om at utkastelse kan skje dersom vedkommende ikke betaler husleien. Finnes ingen slik klausul, må leieforholdet heves, og dette må gjøres via domstolen.

Her kan leier unngå utkastelsen ved å betale husleien, renter og omkostninger før selve utkastelsen er gjennomført. Dette betyr at vedkommende kan unngå utkastelse selv om det foreligger en sak hos namsmyndighetene, men det fordrer at denne betaler.

Særlig ved utkastelser når det er på bakgrunn av utløpt leietid

Også her er det avgjørende at kontrakten inneholder en klausul om at vedkommende kan kastes ut dersom denne ikke flytter innen fastsatt tid.

Særlig ved utkastelser på bakgrunn av oppsigelser

Oppsigelsen må være gyldig etter husleieloven § 9-7, hvilket er beskrevet her. Du kan også finne et eksempel på en slik oppsigelse her, hvilket det bare er å kopiere hvis du trenger det.

Hvor lang tid tar det å få noen kastet ut?

Dette avhenger av saksbehandlingstiden ved det enkelte distrikt. Normalt sett bør det ikke ta mer enn rundt 7 uker etter at saken har blitt sendt til namsmyndigheten, som i og for seg kan være lenge nok. I tillegg til dette må man ofte ha sendt et varsel til vedkommende leietager på forhånd, hvilket kan gjøre at det hele tar enda lenger tid.

Det må sendes varsel på forhånd

Dersom man ønsker å kaste ut noen på bakgrunn av manglende betaling, utløpt leiekontrakt, eller en oppsigelse, må man først ha sendt et varsel til leietageren. Her ligger det en oversikt over de forskjellige varsler. Husk å velge det varsel som gjelder den type sak du har.

Hvilke krav stilles til begjæring om fravikelse?

Husk det som ble sagt ovenfor, at man kan ta kontakt med namsmyndigheten i sitt distrikt for å få hjelp ved disse sakene. Er du i tvil, bør du gjøre dette.

Begjæringen må inneholde visse opplysninger om partene og på hvilket grunnlag man ønsker å få vedkommende ut på. Samtidig må det opplyses hvor vedkommende ønskes fravektet fra (adressen til det stedet som leies ut).

Man må også føre opp i begjæringen sitt eget navn og adresse, samt helst telefonnummer.

Utover dette må man også føre opp hvilke kostnader man ønsker dekket av vedkommende som skal kastes ut. Man kan kreve dekket godtgjørelse for å skrive begjæringen, gebyrer som påløper hos namsmannen, møtegodtgjørelse ved selve fravikelsen og rimelige lagringskostnader etter stengning.

Kopi av tvangsgrunnlaget (leiekontrakt, oppsigelse, kjennelse eller dom) og varslet må alltid vedlegges begjæringen slik at namsmyndigheten kan sjekke at alle vilkår for fravikelse er oppfylt.

Namsmyndighetens behandling av saken

Partene blir varslet om dato for avholdelse (selve utkastelsesdagen). Namsmyndigheten stiller den aktuelle dagen, og utleier blir bedt om å møte. Enkelte distrikter har noe forskjellig praksis på hvordan ting gjøres, spør om dette i ditt distrikt. Utgangspunktet er dog likt over alt. Leier blir bortvist, og det blir ordnet med lagring av dennes innbo/løsøre.

Etter dette tidspunktet har ikke leier rett til å være til stede i leieobjektet, og blir hindret adgang ved at man bytter låser i dørene.

Dersom leier ikke henter sine eiendeler innen fastsatte frister kan denne riskiere at namsmyndigheten selger det, eventuelt kaster det.